Abitare – Lettre hebdomadaire du 20/06/2023

« Malgré la hausse des coûts de construction, le groupe italien Abitare bénéficie du manque structurel de logement à Milan ! »

Guillaume BUHOURS

Co-gérant de fonds, Analyste financier buy-side.

Abitare: l’un des acteurs de référence de la transformation immobilier milanaise

Fondé en 2015, Abitare IN est un promoteur immobilier présent sur le segment du résidentiel milanais. Le groupe se concentre sur des projets situés sur les 2ème et 3ème couronnes milanaises, une zone riche en friches industrielles que le groupe achète à des prix attractifs. Ce positionnement est donc particulièrement vertueux d’un point de vue environnemental puisque la société italienne se concentre exclusivement sur des projets de régénération urbaine qui limitent son impact environnemental.

Un manque structurel de logements à Milan

Les dernières campagnes de vente d’appartements se sont terminées en avance sur les objectifs prévus malgré des prix de vente qui ont augmentés de plus de 25% au cours des 18 derniers mois. Ces hausses de prix devraient être durables même lorsque les coûts de construction se seront complètement normalisés. Ce phénomène s’explique selon nous par un manque structurel de logements sur la zone milanaise et une décote sur le prix du m² toujours significative par rapport à Madrid et aux autres capitales européennes (à titre d’exemple le prix du m² à Milan est plus proche de celui de Varsovie que de celui de Madrid d’après UBS Global Real Estate Bubble Index).

Un management adroit qui maximise la valorisation de ses projets

Nous apprécions le pragmatisme du groupe qui cherche à valoriser au mieux ses projets en cours dont le chiffre d’affaires potentiel représente plus d’un milliard d’euros. En 2022, le management a démontré sa flexibilité lors de la vente de son programme « Via Cadolini » en cours de construction pour 72 millions d’euros alors qu’il fut acquis pour 15 millions d’euros en 2018. En plus des nombreux projets en cours de construction actuellement, ce type d’opérations pourrait permettre au groupe de valoriser beaucoup plus rapidement certains programmes.

Un désendettement éclair sur l’exercice 2023

Le décalage de la reconnaissance des ventes de 3 programmes sur l’exercice précédent a entrainé une forte augmentation du levier qui est passé de 3,5x ND/EBITDA en 2021 à 5,5xND/EBITDA sur 2022. A la fin mars, la dette nette d’Abitare était de 116 millions d’euros mais le groupe devrait se désendetter rapidement pour se rapprocher d’une trésorerie nette positive sur l’exercice 2023 grâce à la cession du projet Via Cadolini et la reconnaissance des ventes des projets décalé sur 2023. Ce désendettement devrait également désensibiliser le groupe à la remontée des taux.

Des résultats encourageant sur le premier semestre

Après un exercice 2022 marqué par le décalage de livraison de 3 programmes d’envergure – en raison notamment de l’allongement des délais de construction – les résultats du premier semestre attestent d’un fort rebond de la rentabilité grâce aux livraisons d’appartements qui ont permis à la marge d’EBITDA de passer de 8% à 36% entre le premier semestre 2022 et 2023. Le désendettement s’accélère grâce à une génération de cash de 41 millions d’euros permettant de faire baisser la dette de 116 à 75 millions d’euros, ce qui permet au groupe de distribuer des dividendes aux actionnaires. Le management d’Abitare a profité de la publication des résultats semestriels pour annoncer un dividende de 0,0376€ par action soit un rendement de 7,4% et un programme de rachat d’actions pouvant aller jusqu’à 20 millions d’euros au cours des 18 prochains mois.

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